Devenir propriétaire - Mode d’emploi Achat⁄Ventre

LE CONTRAT DE PRET

La réalisation d’une transaction immobilière parfaite peut paraître complexe. Nos services sont à votre disposition pour vous aider à s’acquitter de toutes les étapes

La décision d’achat prise, vous signez un avant contrat qui vous engage.
Avant de signer, renseignez vous pour avoir une bonne estimation du marché. Nous sommes la pour répondre à vos attentes et trouver le bien souhaité.
Le bien trouvé, vous pouvez le visitez plusieurs fois à différents moments pour apprécier l’environnement. Prenez également le temps d’estimer des travaux éventuels.

AVANT LA VENTE

Les contrôles préalables :

les aspects de la construction et/ou du terrain

Les normes et l’année de construction, la toiture, les murs, les sanitaires, les raccordements et évacuations, les diagnostics obligatoires, le règlement de copropriété et carnet d’entretien du syndic le cas échéant, validité du mesurage des superficies (cadre de la loi Carrez)

Le site

Le plan local d’urbanisme ou plan d’occupation au sol, les risques naturels, la qualité du terrain, le certificat d’urbanisme le cas échéant, le droit de préemption éventuel, les informations sur les servitudes publiques.

Le dossier de financement

Le mode de financement (vous pouvez également choisir de monter votre dossier avec nos partenaires financiers), lois de défiscalisation le cas échéant. Dans le cadre d’un crédit, information sur les différents mécanismes et lois : nouvelle loi TEPA (crédit d’impôts, ISF). A prendre en compte pour la réalisation de votre projet :

Prix d’acquisition.
Frais de dossier (banque).
Frais d’assurance.
Garantie du prêteur.
Rémunération de notre agence
Les frais de notaire : sa rémunération, Les frais dits "débours" engagés pour le client, éventuellement, salaire du conservateur des hypothèques, pièces d'état civil, état hypothécaire, du certificat d'urbanisme, d'un extrait de cadastre.
Les droits et taxes pour le Trésor Public.
Provision de charges dans les cas d’un achat en co propriété
Frais pour l'achat d'un logement neuf ou en VEFA

TVA à régler pour la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou la vente d’un logement achevé depuis moins de 5 ans et sans avoir été l’objet d’une première cession (exception pour marchand de biens)
La taxe de publicité foncière.
La révision du prix, dans le cas d’une construction si elle est stipulée dans le contrat.

Frais pour l’achat d'un logement ancien :

Droits d'enregistrement pour un logement achevé depuis plus de 5 ans ou ayant fait l'objet d'une cession (exception pour marchand de biens) : droit départemental d'enregistrement et taxe additionnelle communale.

Frais pour l'achat d'un terrain + construction :

Terrain
Droits d'enregistrement sur le prix du terrain (dans le cas de construction pour un immeuble à usage d'habitation) pour l’achat auprès d’un particulier ou professionnel:
TVA sur le prix du terrain ou droits d'enregistrement (selon commune).Auprès d une collectivité locale :
Les taxes et les participations d'urbanisme (cf. certificat d’urbanisme).
Eventuellement frais de viabilisation, frais de bornage et d’étude de sol
.Construction (vous pouvez faire appel à nos partenaires )
La rémunération des prestataires.
TVA sur les travaux.
La taxe locale d'équipement (TLE)
La taxe départementale pour le financement du CAUE, Conseil d'Architecture d'Urbanisme et d'Environnement, selon départements.
La taxe départementale des espaces naturels sensibles, selon départements.
Une participation pour le financement des voies et réseaux ( dépend de la situation du terrain )
Le cas échéant : participation pour raccordement au réseau public de collecte des eaux usées, versement pour dépassement du plafond légal de densité.
Les frais de branchement aux réseaux institutionnel et installions écologiques (électricité solaire, chauffe eaux solaires, collecte d’eau de pluie ).
L'assurance dommage-ouvrage obligatoire qui prend en charge les réparations de certains désordres dans la construction.
La révision du prix de la construction (si stipulé dans le contrat ).
Prévoir une marge d’imprévus

Impôts locaux :

La taxe foncière : exonération totale ou partielle pendant 2 ans pour logement neufs.
La taxe d'habitation
La taxe ou la redevance d'enlèvement des ordures ménagères.
La taxe spéciale d'équipement perçue dans certaines régions : Basse Seine, Métropole Lorraine, Nord-Pas-de-Calais, ouest Rhône-Alpes, Martinique, Guadeloupe.

Les Diagnostics obligatoires

L'obligation de fournir un dossier de diagnostic technique s'inscrit dans l'obligation générale pesant sur le vendeur d'informer l'acquéreur sur les caractéristiques et l'état du bien mis en vente. Ces informations sont aujourd'hui regroupées dans un document unique intitulé le « dossier de diagnostic technique » (Code de la construction et de l'habitation : art. L. 271-4 à L. 271-6 :

à la présence de plomb,
à la présence d'amiante,
à la présence de termites,
à l'état de l'installation intérieure de gaz,
à l'état des risques naturels et technologiques,
à la performance énergétique du bâtiment,
à l'état de l'installation électrique.

A la présence de plomb: art. L. 1334-6 du Code de la santé publique
En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble d'habitation (collectif ou individuel) construit avant le 1er janvier 1949, quelque soit sa situation géographique sur le territoire national, le vendeur a l'obligation d'annexer un constat de risque d'exposition au plomb (CREP) à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique.
A la présence d'amiante: art. L. 1334-13 du Code de la santé publique
Un état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits de construction contenant de l'amiante, doit être annexé à toute promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique constatant la vente de certains immeubles bâtis à usage collectif ou individuel.
Sont visés tous les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 qu'ils appartiennent à des personnes privées ou publiques.
A la présence de termites art. L. 133-6 et R. 133-7 du CCH
Il doit être fourni pour tout logement dans un immeuble, ou maison individuelle ( zones déterminés par arrêté préfectoral). Cet état doit être daté de moins de 6 mois et établi par un expert. Cet état doit être délivré par le vendeur au doit être annexé à l'avant-contrat ou, le cas échéant à l'acte de vente notarié.
A l'état de l'installation intérieure de gaz art. L 134-6 du CCH
À compter du 1er novembre 2007, afin d'évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes, le vendeur de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de 15 ans doit annexer à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique un état de cette installation établi de puis moins de trois ans.
A l'état des risques naturels et technologiques: art. L. 125-5 I du code de l'environnement
Depuis le 1er juin 2006, lle vendeur doit annexer un état des risques naturels et technologiques à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique.
Cette obligation s'applique aux ventes d'immeubles à construire mais ne s'applique pas aux contrats de construction d'une maison individuelle sans fourniture de terrain (c'est-à-dire lorsque le maître de l'ouvrage fournit lui-même le terrain sur lequel la construction sera édifiée).
L'état des risques naturels et technologiques est établi directement par le vendeur conformément à un modèle défini par arrêté ministériel à partir des documents et informations mis à sa disposition en mairie, en sous-préfecture ou à la DDE.
Il doit être établi moins de six mois avant la date de conclusion de la promesse de vente ou de l'acte réalisant ou constatant la vente du bien. Si un délai plus long s'écoule entre la promesse et la vente définitive, un nouvel état des risques devra être joint à l'acte de vente.
Par ailleurs, le vendeur doit également informer l'acquéreur sur les sinistres survenus dans l'immeuble et ayant donné lieu à une indemnisation au titre de la garantie contre les effets des catastrophes naturelles ou technologiques soit à son profit, soit au profit d'un précédent propriétaire de l'immeuble concerné, dans la mesure où le vendeur actuel en a été lui-même informé.
www.prim.net/cgi_bin/citoyen/macommune/23_face_au_risque.html.
A la performance énergétique du bâtiment, art. L. 134-1 du CCH
La réalisation de ces diagnostics de performance énergétique est obligatoire à l'occasion de la vente de chaque logement ou bâtiment (sauf exceptions) en France métropolitaine depuis le 1er novembre 2006, et lors de la signature des contrats de location à compter du 1er juillet 2007. Cet état valable 10 ans doit être annexé à tout avant-contrat ou, le cas échéant à l'acte de vente
A l'état de l'installation électrique. art. L. 134-7 du CCH
Prochainement, s'ajoutera à la liste des diagnostics à fournir en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation, l'état de l'installation intérieure d'électricité dès lors que cette installation a été réalisée il y a plus de 15 ans*.
L'état n'est requis que lorsque l'objet de la vente est un immeuble ou une partie d'immeuble à usage d'habitation.

L’AVANT CONTRAT

Lorsque vous êtes décidé, vous pouvez signer un avant-contrat. Signé préalablement à la vente, l’avant-contrat engage le vendeur et l’acheteur. En principe réalisé sous seing-privé. Il pose les conditions dans lesquelles se fera la vente.
L'avant-contrat peut être :

Soit une promesse unilatérale de vente : le vendeur vous fait une offre de vente par laquelle il vous donne une option sur son logement pendant un délai clairement précisé. Si elle est passée sous seing privé, la promesse unilatérale de vente doit être impérativement enregistrée dans un délai de 10 jours à compter de son acceptation, au bureau d'enregistrement de votre domicile.
Soit un compromis de vente ou promesse synallagmatique, qui correspond à une vente ferme et vous engage au même titre que le vendeur, sauf clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement unilatéral ou réciproque.

Doit être précisé sur ce document :

l'état civil complet du vendeur et l'origine de propriété du logement.
le prix.

la description détaillée du logement, de ses équipements et annexes, y compris les accessoires promis verbalement, et éventuellement la superficie en m².( avec distinction des parties privatives le cas échéant. Les mentions de superficies doivent être précise (cause de nullité ou règlement judiciaire)

Les conditions suspensives de la vente ( par exemple : certificat de pré urbanisme non-conforme au projet, obtention de prêt, montant de l’hypothèque).
Le logement est libre de toute hypothèque, ou dans le cas contraire, le montant de l'hypothèque ne dépasse pas le prix de vente convenu.
Les différents droits de préemption (des collectivités locales ou du locataire dans certains cas) ne sont pas exercés.
Le cas échéant les diagnostics obligatoires

Selon le type d’achat : réhabilitation d’immeuble, VEFA (vente en état de futur achèvement )

la description, les caractéristiques de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu et, le cas échéant, la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot (loi Carrez).
la description des travaux à réaliser précisant le cas échéant les travaux concernant les parties communes et ceux concernant les parties privatives.
Le prix de l'immeuble. Au cas où le contrat prévoit la révision du prix, celle-ci est strictement encadrée.
Le délai de réalisation des travaux.
La justification de la garantie financière d'achèvement des travaux
Règlement de copropriété
Permis de construire

En cas se réalisation d’une condition suspensive indiquée dans l'avant-contrat, la vente est annulée et les sommes versées sont alors remboursées.
Pour réserver le bien, 10% du montant de la vente sont en général exigés. Aucune somme ne doit être versée directement au vendeur. Dans le cadre de notre garantie financière, vous versez au notaire votre chèque de réservation. Cette somme est déposée sur un compte séquestre. Le délai de rétractation est de 7 jours. En cas de rétractation, la somme déjà versée doit être restituée dans un délai de 21 jours.
L'avant-contrat doit vous être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes
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LE CONTRAT DE VENTE

C'est le contrat de vente définitif, par acte authentique, établi par le notaire. Une fois les conditions réunis pour la vente soit parfaite, il est signé par l’ensemble des parties (vous, le vendeur et le notaire.( dans le cas de présence de 2 notaires, les honoraires de notaire sont partagés entre 2 notaires ) Avant de signer un acte authentique (délai de réflexion de 7 jours, en cas d’absence d’avant contrat, le versement de l’apport se fait après ce dé Avant de signer un acte se fait après ce délai ).

L’acte authentique doit comprendre les clauses ou annexes inscrites dans l'avant-contrat le cas échéant.
Le solde du prix et les frais notariés à la signature de l'acte de vente.
La remise des clés se fait en principe à cette date chez le notaire
L’original et conservé par le notaire. La copie qui vous est remise votre titre de propriété.

LE CONTRAT DE PRET

En plus de l’apport, un ou plusieurs prêts sont souvent nécessaires pour financer votre achat. Les conditions des prêts diffèrent selon les organismes de prêts, vous pouvez choisir de travailler avec l’un de nos partenaires.
Deux types de prêts
Les prêts à taux fixe ou le taux est déterminé dans le contrat de prêt, pour toute la durée du remboursement. Les mensualités du remboursement peuvent être constantes ou modulables :
Les prêts à taux variable ou le taux peut évoluer à la hausse ou à la baisse ( Il est conseillé de limiter le possibilité de variation et de déterminer un plafond ou un plancher Frais liés à votre emprunt
Au remboursement de chacun de vos prêts s'ajoutent certains frais :

Les frais de garantie du prêteur. Les frais d'assurance. Les frais d'ouverture et d'instruction du dossier éventuellement.

Vous disposez de 10 jours de réflexion minimum à compter de sa réception pour examiner l'offre de prêt, ainsi que le tableau d'amortissement qui, sauf s'il s'agit d'un prêt à taux variable, y est obligatoirement joint. Votre tableau d'amortissement vous indique pour chaque mensualité due, la ventilation entre les intérêts et le remboursement du capital emprunté. Le prêt peut être assorti d'un différé d'amortissement, c'est à dire que pendant cette période vous ne payez que les intérêts, sans rembourser le capital emprunté. A partir du 11e jour suivant la réception de l'offre, vous pouvez l'accepter ou la refuser.
L'offre de prêt et le contrat pour la construction peuvent être annulés :

- si l'opération pour laquelle vous avez sollicité le prêt pour une acquisition, une construction ou des travaux n'est pas réalisée dans les 4 mois suivant votre acceptation du prêt, l'offre de prêt peut être annulée ; seul les frais d'études dont le montant est limité, peuvent vous être demandés par l'établissement de crédit.
- si vous n'obtenez pas les prêts que vous avez demandés, vous serez dégagé du contrat que vous avez signé pour construire ou acheter votre logement. Si vous avez demandé plusieurs prêts pour la même opération, informez en vos différents prêteurs ; en cas de refus de l'un de ces prêts, représentant au moins 10 % du capital emprunté, vous serez également dégagé des prêts qui vous déjà été accordés.
Aucune somme ne peut vous être réclamée par l'établissement de crédit avant votre acceptation de l'offre.

Garantie du contrat de prêt

Trois possibilités : une hypothèque, un privilège de prêteurs de deniers, (prêt portant sur l'acquisition d'un terrain ou d'un logement existant.) ou la caution d'un organisme agrée par le préteur.
Les assurances (décès, incapacité de travail et éventuellement une assurance perte d’emplois)

Le déblocage des fonds

à la signature de l'acte notarié pour une vente "clés en main" d'un logement achevé.
Soit au fur et à mesure de l'avancement des travaux et selon les modalités prévues par votre contrat, pour un logement à construire.

Pour mieux maîtriser vos relations avec le constructeur de votre logement pendant tout le déroulement du chantier, il est indispensable de conserver l'initiative du déblocage des fonds jusqu'à la réception sans réserve de travaux. Le déblocage progressif des fonds entraîne le paiement d'intérêts supplémentaires, appelés intérêts intercalaires. Vous avez intérêt à faire débloquer en priorité les prêts à taux les plus bas.
En cas de vente le prêt peut être selon les cas et les conditions repris par l'acheteur, remboursé par anticipation, ou être transféré sur une nouvelle acquisition.